이동식 모듈러, 건축허가 없이 설치할 수 있나요? 정답은 ‘가설건축물 축조신고’!

이동식 모듈러하우스를 고민 중이시라면, "건축허가를 꼭 받아야 하나요?"라는 질문을 한 번쯤 해보셨을 겁니다. 이동이 가능하다고 해서 무조건 자유롭게 설치할 수 있는 건 아니지만, 모든 모듈러가 복잡한 건축 절차를 거쳐야 하는 것도 아닙니다. 오늘은 이동식 모듈러의 활용 폭을 넓혀주는 ‘가설건축물 축조신고’에 대해 자세히 알아보겠습니다.

이동식 모듈러, 무조건 건축허가가 필요할까?

많은 분들이 이동식 모듈러를 그냥 땅에 가져다 놓고 사용하면 되는 것 아니냐고 질문하십니다. 특히 개인 소유의 대지나 사업장 부지에 이동식 모듈러를 설치해 사무실이나 창고, 직원 휴게공간 등으로 사용하려는 분들 가운데는 건축신고나 건축허가 등의 절차가 필요할 수 있다는 사실을 처음 접하는 경우가 많습니다.

이동이 가능한 제품이라고 하더라도 일정한 장소에 설치해 건축물의 용도로 사용한다면, 실제 사용 목적과 설치 형태 등에 따라 건축법상 절차를 확인해야 합니다. 하지만 모든 이동식 모듈러가 일반 건축물과 똑같은 절차를 거쳐야 하는 것은 아닙니다.

‘가설건축물’이란 무엇일까요?

가설건축물은 일정한 목적을 위해 한시적으로 설치하고 사용하는 건축물을 말합니다. 「건축법」에서는 재해복구, 흥행, 전람회, 공사용 가설건축물 등을 비롯해 대통령령에서 정하는 일정한 용도의 건축물에 대해 일반 건축물과는 별도의 가설건축물 제도를 두고 있습니다.

이동식 모듈러가 가설건축물이 될 수 있는 조건

현행 「건축법 시행령」에서는 ‘컨테이너 또는 이와 비슷한 것으로 된 가설건축물로서 임시사무실·임시창고 또는 임시숙소로 사용되는 것’을 신고대상 가설건축물의 하나로 규정하고 있습니다. (단, 건축물 옥상에 설치하는 경우는 원칙적으로 이 규정의 대상에서 제외됩니다.)

따라서 이동식 모듈러라고 해서 자동으로 가설건축물이 되는 것은 아니지만, 그 구조와 사용 목적 등이 법에서 정한 요건에 맞는다면 가설건축물 축조신고를 통해 활용할 수 있는 경우가 있습니다.

사무실이나 창고로 활용 시, 일반 건축물과 가설건축물의 차이

예를 들어 사업장 부지에 이동식 모듈러 한 동을 설치한다고 가정해 보겠습니다. 장기간 지속적으로 사용할 정식 사무실이나 창고로 건축하는 경우에는 해당 토지와 건축물의 용도 등을 기준으로 일반적인 건축허가 또는 건축신고 절차를 검토해야 할 수 있습니다.

반면 일정 기간 필요한 임시사무실이나 임시창고를 위해 이동식 모듈러를 설치하고, 그 구조와 사용방식이 건축법상 신고대상 가설건축물의 요건에 해당한다면 ‘가설건축물 축조신고’ 방식으로 설치할 수 있습니다.

이 차이를 알고 있느냐 모르느냐에 따라 처음 이동식 모듈러를 검토하는 분들에게 느껴지는 부담은 상당히 달라질 수 있습니다. ‘건축물을 하나 새로 짓는다’고 생각하면 어렵게 느껴질 수 있지만, ‘일정 기간 필요한 공간을 가설건축물 제도를 활용해 설치한다’고 생각하면 활용할 수 있는 선택지가 달라질 수 있습니다.

중요한 것은 ‘이동 가능 여부’보다 ‘사용 목적’과 ‘임시성’

가설건축물에서 중요한 것은 단순히 이동할 수 있느냐가 아닙니다. 같은 이동식 모듈러라도 임시사무실이나 임시창고로 사용하는 경우와 장기간 계속 사용하는 일반적인 사무실이나 창고는 법적인 검토 결과가 달라질 수 있습니다.

따라서 "바퀴가 있으니까", "나중에 옮길 수 있으니까", "공장에서 완성해서 가져오는 제품이니까"라는 이유만으로 가설건축물이 되는 것은 아닙니다. 실제 사용 목적과 설치기간, 구조 등이 가설건축물 제도의 요건에 맞는지를 확인하는 것이 중요합니다.

가설건축물의 존치기간과 연장

현행 「건축법 시행령」에 따르면 신고대상 가설건축물의 존치기간은 3년 이내입니다. 이후에도 계속 사용할 필요가 있는 경우에는 존치기간 연장 절차를 거쳐야 하며, 한 번의 연장기간은 최대 3년 범위이고 연장할 수 있는 횟수는 가설건축물의 종류별로 해당 지방자치단체의 건축조례에서 정하도록 되어 있습니다.

다만 농촌체류형쉼터는 일반적인 가설건축물과 조금 다릅니다. 농림축산식품부는 농촌체류형쉼터의 존치기간을 3년 단위로 연장해 최장 12년까지 사용할 수 있도록 하고 있으며, 12년 이후에도 안전·기능·환경·미관 등에 문제가 없는 경우에는 해당 지자체의 건축조례에 따라 추가 연장이 가능하도록 하고 있습니다.

“가설건축물이면 3년 후 무조건 철거해야 한다”고 단순하게 생각할 필요는 없습니다. 반대로 3년이 지나면 자동으로 계속 사용할 수 있는 것도 아닙니다. 계속 사용하려는 경우에는 해당 지역의 건축조례와 연장 가능 여부를 확인하고 존치기간 연장신고를 해야 합니다. 현행 시행규칙은 연장신고서와 함께 최근 촬영한 가설건축물 현황사진을 제출하도록 규정하고 있습니다.

가설건축물 축조신고 절차

가설건축물 축조신고를 할 때는 기본적으로 가설건축물 축조신고서와 함께 배치도와 평면도를 제출합니다. 다른 사람이 소유한 대지에 설치하는 경우에는 대지사용승낙서도 제출해야 합니다.

관할 행정기관이 신고 내용을 확인하면 가설건축물 축조신고필증을 발급하며, 신고한 내용에 따라 설치하게 됩니다. 이는 일반 건축물을 신축하면서 건축허가 또는 건축신고를 하고, 공사를 거쳐 사용승인을 받는 절차와는 차이가 있습니다.

바로 이런 점 때문에 일정 기간 필요한 사무실이나 창고 등의 공간을 마련하려는 경우에는 처음부터 어렵게 생각하기보다 가설건축물 제도를 활용할 수 있는지 먼저 검토해볼 필요가 있습니다.

농촌체류형쉼터, 가설건축물의 대표적인 예시

우리가 잘 아는 ‘농촌체류형쉼터’도 가설건축물 축조신고를 거칩니다. 농촌체류형쉼터 역시 「건축법」에 따른 가설건축물 축조신고를 거쳐 설치하는 제도입니다.

현행 「농지법 시행규칙」은 농촌체류형쉼터를 농업인이나 주말·체험영농을 하려는 사람이 농작업을 위한 임시숙소 용도로 직접 사용하는 시설로 규정하면서, 일정한 입지와 면적 등 요건과 함께 「건축법」 제20조제3항에 따른 가설건축물 축조신고를 하도록 하고 있습니다.

즉, 최근 농촌생활과 주말 체류공간으로 많은 관심을 받고 있는 농촌체류형쉼터도 가설건축물 제도를 활용하는 대표적인 사례라고 볼 수 있습니다. 이는 가설건축물이 반드시 공사현장의 임시 컨테이너만을 의미하는 것은 아니라는 것을 이해하기 쉬운 사례이기도 합니다.

모든 이동식 모듈러가 가설건축물은 아닙니다!

여기에서 한 가지는 정확하게 구분해야 합니다. 모든 이동식 모듈러가 가설건축물로 신고 가능한 것은 아닙니다. 가설건축물 제도는 일반 건축물에 적용되는 절차를 피하기 위한 제도가 아니라, 법에서 정한 용도와 조건에 맞는 가설건축물을 위한 별도의 제도입니다.

따라서 이동식 모듈러를 설치하기 전에는 사용 목적이 무엇인지, 얼마 동안 사용할 것인지, 어떤 구조의 모듈러인지, 해당 지역의 건축조례에서는 어떻게 규정하고 있는지 등을 먼저 확인해야 합니다.

또한 가설건축물 축조신고 대상에 해당한다고 해서 해당 토지에 적용되는 다른 법령상의 제한까지 모두 없어지는 것은 아닙니다. 「건축법」도 가설건축물의 신고 과정에서 다른 법령에 따른 제한을 확인할 필요가 있는 경우 관계 행정기관과 협의하도록 규정하고 있습니다. 따라서 실제 설치 전에는 해당 토지에서 가설건축물 설치가 가능한지도 함께 확인하는 것이 좋습니다.

어렵게 생각하기보다 ‘어떤 제도를 활용할 수 있는지’부터 확인해보자

이동식 모듈러를 검토하면서 건축허가나 건축신고 이야기가 나오면 처음부터 복잡하게 생각하는 분들이 많습니다. 하지만 중요한 것은 "이동식 모듈러를 설치하려면 무조건 복잡한 건축허가를 받아야 한다"는 것이 아닙니다.

어떤 토지에, 어떤 목적으로, 얼마 동안 사용할 것인지를 먼저 살펴보고 그 조건에 맞는 제도를 확인하는 것입니다. 특히 임시사무실이나 임시창고, 임시숙소처럼 일정 기간 필요한 공간이라면 법에서 정한 요건에 따라 가설건축물 축조신고라는 방법을 활용할 수 있는 경우가 있습니다.

이동식 모듈러는 필요한 공간을 공장에서 제작해 현장에 공급할 수 있다는 장점을 가지고 있습니다. 여기에 가설건축물 제도를 정확하게 이해하고 활용한다면 사업장의 임시사무실이나 창고, 현장 지원시설 등 다양한 분야에서 이동식 모듈러의 활용 가능성은 더욱 넓어질 수 있습니다.

중요한 것은 ‘인허가가 어렵다’고 처음부터 포기하는 것이 아니라, 내가 설치하려는 모듈러가 어떤 제도를 활용할 수 있는지 먼저 확인해 보는 것입니다.